Os Primeiros Investimentos

Neste artigo queremos expor algumas ideias relativamente ao inicio do seu percurso no mundo dos investimentos. Nesta primeira fase, como em qualquer plano estruturado de finanças pessoais, sugerimos a constituição de um fundo de emergência ou fundo de segurança, que mais não é do que uma conta pronta para suprir qualquer necessidade... urgente.

A conta de emergência deverá ser constituída quanto antes, devendo o seu constituinte procurar que tenha entre quatro a seis salários. O racional da existência desta conta é simples: deverá ter sempre um fundo a onde recorrer de modo a evitar que caia em endividamento ou em stresses desnecessários, caso ocorra alguma situação inesperada, como o desemprego, uma doença, a avaria do carro, entre outros.

Como constituir esta conta?

Sugerimos que ordene uma transferência automática da sua conta diária, para uma conta noutro banco, preferencialmente sem que tenha um cartão que permita movimentar com facilidade esse dinheiro. Deverá ser uma transferência automática perto do dia em que recebe o salário, de modo a que o dinheiro não esteja à sua disposição, facto que faz com que nem sinta a diferença. Deverá ser para uma conta de difícil movimentação de modo a que seja motivado a utiliza-lo apenas em questões essenciais. E não se esqueça, este dinheiro é para emergências.

Onde colocar o dinheiro?

Sugerimos a constituição de uma conta num Supermercado de fundos, como sendo o ActivoBank, o BancoBig ou o Banco Best. Damos esta sugestão pois sabemos que estes bancos têm estruturas de custos muito reduzidas, facto que possibilita que lhe ofereçam taxas de depósito a prazo bastante mais atractivas que os restantes bancos. E salientamos que os depósitos a prazo, nestes bancos, são perfeitamente seguros.

O que subscrever?

Numa conta de emergência, deverá investir o dinheiro em activos facilmente desmobilizáveis, em questão de necessidade, sem que tal afecte o seu valor. Ou seja, investimentos em activos sem risco, como depósitos a prazo, deverão ser privilegiados. Se investir em acções, não só não saberá o horizonte de investimento como também se arriscará a ser forçado a vender o investimento, com as perdas que lhe poderão estar associadas.

Algum produto em específico?

Salientamos o depósito a prazo a 1 ano do ActivoBank, que lhe oferece uma taxa de 4% bruto no final do ano. Caso tenha que desmobilizar o depósito, terá penalizações. No entanto, a grandeza da taxa torna a relação risco/retorno muito atractiva, mesmo tendo em conta a possibilidade de desmobilização antecipada.

E caso já tenha o fundo de emergência constituído?

Tendo este fundo constituído, estará muito melhor apetrechado para avançar para o outro tipo de investimento, com diferente horizonte temporal e risco potencial.

Sugerimos, nesta vertente e no futuro próximo, os Certificados de Tesouro, que poderá subscrever nos CTT. Nestes certificados, o investidor empresta dinheiro ao Estado Português, com taxas de retorno muito atractivas. Todos os meses estas taxas são revistas, mas quando o investidor subscreve estes certificados fixa uma taxa garantida, para vários prazos. Para os primeiros 5, apenas terá 1.4%, do quinto ao décimo de 3.85%, e a partir daí 5.15%. Ou seja, se mantiver o investimento por 5 anos, irá receber uma taxa de 3.85% ao ano, durante 5 anos. Se mantiver por 10 anos, o retorno anual será de 5.15%.

De notar que, com os erros e disparates que o Governo está a cometer, o retorno que os investidores profissionais exigem para emprestar dinheiro ao nosso Estado, está a aumentar a olhos vistos. Isto significa que o mesmo irá acontecer para os investidores particulares, facto que deverá levar à subida das taxas destes certificados de tesouro. Contudo, prevejo que as taxas só aumentem durante mais alguns meses, sendo que depois deverá haver uma estabilização para, depois, ser iniciado um período de declínio acentuado. Assim, caso possa, procure subscrever estes produtos nos próximos 1-3 meses.

Leia também:

Depósito a prazo a 4% - Investimento isento de risco

O FMI em Portugal?

Já chegou a Portugal um comissário do FMI para nos “apoiar” na elaboração do novo orçamento de Estado. O que quer isto dizer? Por enquanto, nada. Pode ser que facilite um entendimento entre os dois maiores partidos. Como sabemos, nenhum dos seus dirigentes quer ligar a sua imagem e a do seu partido a uma intervenção. Pode ser que se chegue a um consenso quanto ao corte da despesa, já que a solução dos problemas sempre passou pelo aumento da receita (que parece, mais uma vez, inevitável). Finalmente, convém não dramatizar. Se no curto prazo seria doloroso, no médio prazo iria possibilitar uma melhoria da estrutura produtiva do país, mas mais importante, iria obrigar-nos a mudar e, eventualmente, a renovar o nosso “tecido político”. Contudo, esperemos que tal não seja preciso e que estes senhores consigam ser, pelo menos por uma vez, uns bons artistas.

Dicas de Investimento

Um princípio básico que deve ter em mente mesmo antes de investir é: se pretende atingir rendibilidades mais elevadas então inevitavelmente estará exposto a um maior nível de risco, inversamente se optar por mais segurança então os ganhos potenciais serão menores.

Alguns conselhos essenciais para quem quer investir.

1-Investimento de acordo com os objectivos definidos:

Quem pretende obter retornos no imediato, ou seja no curto prazo, os activos bastante voláteis (como as acções, activos de países emergentes, matérias primas…) não são a melhor opção. Os investidores com objectivos de curto-prazo devem optar por obrigações porque são menos arriscadas (menor volatilidade).

2- Cuidados com as comissões:

Se investir em fundos tenha em mente que pagar mais 1 ou 2% em comissões de subscrição, transferência, de gestão ou supervisão pode parecer irrelevante mas, na realidade, poderá ser determinante para obter um retorno positivo ou negativo do seu investimento.

Imagine que vais investir dez mil euros e pode optar por 2 fundos. Ambos garantem um retorno anual de 8% mas divergem na percentagem da comissão: Fundo A 1,25% e Fundo B 0,25%. Esta pequena diferença na comissão, ao fim de 20 anos irá ser traduzida num diferencial de retorno de 7.570€.

3- Conhecer os benefícios fiscais:

Reforçamos regularmente a importância de poupar, sobretudo para ter segurança, conforto e conseguir que o dinheiro trabalhe para si no futuro. No entanto, quando decide utilizar as suas poupanças para investir necessita ter em atenção outros aspectos, nomeadamente a fiscalidade. Por exemplo existem soluções (PPR, Seguros de Vida) que permitem deduções à colecta em sede de IRS dos montantes investidos e redução da tributação face aos retornos obtidos.

Deduções à colecta em sede de IRS de 25 por cento dos prémios com limites máximos de:

• 6 400 € para sujeitos passivos não casados ou separados judicialmente de pessoas e bens
• 12 800 € para sujeitos passivos casados e não separados judicialmente de pessoas e bens.

Por exemplo se decidir investir 10 mil euros a 35 anos num depósito bancário, esta decisão pode não ser a melhor: actualmente a maioria dos depósitos a prazo tem taxas de juro nominais que rondam os dois por cento e as remunerações são sempre tributadas em 20 por cento em sede de IRS. Alternativamente se optar por um plano poupança reforma, poderá usufruir de benefícios fiscais, como a dedução de 20 por cento do montante aplicado, com os seguintes limites:

Se tem menos de 35 anos – 400 euros
Se tem entre 35 a 50 anos – 350 euros
Se tem mais de 50 anos – 300 euros

Além da vantagem descrita, um PPR permite ainda uma tributação de apenas dois quintos do rendimento quando o investidor atingir os 60 anos, ou seja as remunerações que ganhou durante o contrato serão tributadas em oito por cento e não em 20 por cento.

Deve ser bastante prudente na análise da tributação associada a cada solução de investimento, mas o ideal é cruzar os dois lados da informação:

• Rentabilidade e características da aplicação
• Fiscalidade aplicada

Ao cruzar as duas informações irá indubitavelmente efectuar boas escolhas e bons investimentos.

4-Cuidado com as comparações directas (e erradas):

Se perguntarmos a um investidor qual das aplicações é mais atractiva: um fundo de investimento em acções que rende 15% (na altura da decisão) ou um fundo de obrigações com um desempenho de 4 ou 5%. A resposta é evidente mas: cuidado. Não se pode comparar o que não é comparável.

Na realidade são duas aplicações para perfis de risco diferentes.

Necessita conhecer as vantagens e desvantagens de ambos os produtos, enquadrar no seu perfil de risco, horizonte de investimento e ter em consideração a alocação actual da sua carteira.

5-Ler os prospectos não é perda de tempo é prudência

Se pretende investir num PPR, fundo ou mesmo produto mais complexo (como um estruturado) deve conhecer em detalhe a solução de investimento em causa, os activos que a compõem e as condições subjacentes.

6-Informação é poder

Consulte diversas instituições financeiras (quer pessoalmente quer via online) e peça conselhos sobre soluções de investimento. Analise e compare tudo o que lhe foi facultado e, se mesmo assim sentir que subsistem duvidas, então aconselhe-se com alguém credível, com conhecimentos comprovados na área e sem qualquer enviesamento (por exemplo um amigo que é gestor de um banco tenderá a falar bem dos produtos da instituição que representa).

7-Comece hoje a poupar porque amanhã já está a ganhar

Muitas famílias referem que não conseguem alocar parte do seu rendimento para uma conta poupança, mas a nossa experiência sugere que essa incapacidade resulta, muitas vezes, de falta de controlo e disciplina.

Se investir uma pequena quantia, por exemplo cem euros a uma taxa anual líquida de 2,5 por cento e que todos os meses deposita 20 euros, ao fim de dez anos terá poupado 2.851 euros.

8- Controle os seus investimentos

Necessita de analisar os seus investimentos, pelo menos, com uma periodicidade semestral. Se não gosta, não sabe ou não tem tempo, então o melhor é entregar a gestão dos seus investimentos a um especialista (independente). Este especialista deverá contudo fazer um ponto de situação consigo (pelo menos de 6 em 6 meses) para que esteja a par das evoluções e ainda para adquirir progressivamente mais conhecimentos financeiros.

9- Ser traído pelas emoções

Bons e Maus Artistas

Nesta nota queria fazer referência a um artigo que li recentemente e que despertou a minha atenção. Fê-lo ao retratar em poucas palavras o grande problema do nosso país: a crise de prioridades, que é espelhada na medíocre ou mesmo fraca qualidade da nossa classe política.

Na realidade, a ciência económica apresenta bastantes desafios, sendo a sua magnitude amplificada pela existência de interesses específicos de cada agente económico. Ou seja, apesar dos interesses das várias pessoas sejam singulares, sejam colectivas, poderem ser em algum ponto idênticos, a dada altura do tempo ou em determinados assuntos tornam-se antagónicos. Assim, a dificuldade de qualquer política torna-se em agradar aos vários interesses sendo que, naturalmente, os interesses mais poderosos são preferidos.

É neste ponto que começamos a perceber quem são os bons ou maus economistas/políticos. Em suma, um bom político é aquele que é capaz de analisar os impactos das suas políticas não apenas pelos seus efeitos imediatos mas também pelos seus efeitos a longo prazo. É aquele que tem a capacidade de avaliar a relação custo/benefício para vários grupos de interesses. Remata que, o mau economista vê apenas o que está diante dos olhos, alheando-se do que está ao seu redor, algo muito comum no campo das políticas públicas.

O artigo chama-nos a atenção para a necessidade de avaliação das escolhas e para o estabelecimento de prioridades, válidas para o longo-prazo. Exemplos patéticos que espelham a nossa crise de prioridades são inúmeros, podendo destacar a construção de estádios de futebol para o Euro2004 (já se fala da necessidade de demolir uns quantos), a construção do TGV (não, o governo não parou a construção, limitou-se a adiar a construção de dois trechos, embora a construção do primeiro implique, forçosamente, a construção dos restantes) ou o corte em alguns subsídios sociais, essenciais à sustentabilidade do país (como sejam os abonos de família).

Em qualquer análise concluímos que esta postura tem repercussões e impactos nefastos, os quais estamos a assistir nos dias que correm. A cada dia que passa, o nosso Governo vai perdendo credibilidade. Os nossos parceiros europeus já não acreditam na qualidade do nosso orçamento e no pseudo-esforço que estamos a fazer para controlar as nossas contas públicas. Aliás, mesmo sabendo o impacto do (des)governo actual, fomos capazes de ser o único país da zona Euro a aumentar a despesa pública, agravando com isso o défice orçamental. Os investidores internacionais exigem, cada vez mais, retornos superiores para o dinheiro que nos emprestam, o que resulta em aumentos significativos do custo financeiro incorrido pelo Estado. Mas afinal, quem queremos nós enganar?

Tendo exposto o péssimo exemplo que nos vem de cima, não nos podemos admirar que os cidadãos embarquem nas mesmas posturas irresponsáveis. Não será de estranhar o elevado nível de endividamento das famílias, ou as loucuras cometidas nas épocas natalícias com as compras de Natal (que todos os anos batem recordes). A solução? Formação, educação (sim, os nossos filhos precisam de ser educados pelos seus pais), espírito crítico e algum bom senso, aplicado na vida pessoal de cada família. Se começarmos a resolver o problema dentro de casa, o problema acabará por ir sendo erradicado.

Leia também:

Cortar na Despesa;

Risco de Crédito 1 - Processo de Concessão de Crédito

Nota: está série de artigos foi escrita por Teresa Caldeira.

Conceder um empréstimo tem um certo nível de risco associado, que consiste na eventualidade de não virmos a recuperar o montante emprestado. Quem nunca emprestou dinheiro? Regra geral, emprestamos a amigos próximos ou a familiares, porque à partida sabemos que nos irão devolver o dinheiro. Ou seja, não corremos o chamado risco de incumprimento.

Se atentarmos à história da actividade bancária, constatamos que no inicio, e até à década de 90, o princípio era o mesmo. Na altura, concedia-se empréstimo a quem era considerado como tendo um bom nível de risco. Caso contrário, era muito difícil qualquer disponibilização de fundos.

Com um enquadramento mais favorável e a actividade económica a crescer a níveis nunca vistos, assistiu-se a um aumento da concessão de crédito. Paralelamente, foram desenvolvidos mecanismos que permitem aferir com maior precisão qual o nível de risco efectivo do cliente. E é precisamente a análise do processo de concessão de crédito a um particular e à forma como a instituição financeira calcula o custo a cobrar a um cliente que iremos devotar esta série de artigos.

Contrariamente ao que é considerado, o processo de análise e concessão de crédito não é tão linear como aparente. Na realidade, a instituição financeira teve de desenvolver métodos para se assegurar que domina e percebe os riscos em que incorre (apesar de, por vezes, estes métodos serem relegados para segundo plano), resultando, entre eles, no processo de scoring/rating. O que é o scoring e por que é tão importante?

O scoring ou o rating é uma classificação dos clientes em classes de risco, atribuindo a cada classe uma probabilidade de incumprimento específica. Naturalmente que a esta notação é associado um custo determinado, que será suportado pelo cliente, materializado no spread.

Quando falamos de clientes particulares, existe um conjunto de elementos a ser ponderados, nomeadamente variáveis qualitativas e comportamentas:

As variáveis comportamentais visam medir, não só o grau de envolvimento do cliente com a instituição financeira, mas também a posição do mesmo no sistema bancário, que passa pela análise de saldos médios ou descobertos bancários, entre outros.

Quando falamos em variáveis qualitativas, no fundo pretendemos aferir a relação comercial com o cliente (como sendo créditos, seguros, depósitos e outros serviços contratados) e eventualmente detectar sinais de risco, materializados em atrasos no pagamento das prestações, por exemplo.

Convém salientar que cada instituição financeira dispõe de um modelo próprio, com ponderações diferentes por cada variável, muitas vezes dependente do desenvolvimento da base de dados do próprio banco. Assim, nem sempre é verdade que o banco com o qual temos um histórico favorável seja o banco mais interessante em termos de custo. Aliás, não é invulgar que uma instituição com a qual não temos envolvimento seja capaz de nos fazer uma proposta de crédito mais vantajosa. Contudo, são necessários alguns cuidados, que passam pela leitura cuidada do contrato, nomeadamente no que toca a produtos/serviços que teremos de subscrever para obtermos o crédito (situação que aumenta o custo do crédito, por via indirecta)

O que se recomenda, como em qualquer caso, é fazer uma análise cuidada entre os custos e os benefícios. Será que vale a pena subscrever este crédito e suportar os custos adicionais com mais produtos? O ganho compensa o custo?

Brevemente: Risco de crédito II – Impacto da crise no processo de concessão de crédito

Determinação do Perfil de Risco

Caso queira iniciar um percurso de investimento de sucesso, terá de determinar, obrigatoriamente, o seu perfil de risco. Dizemos obrigatoriamente pois será a partir de um determinado nível de tolerância ao risco e de um horizonte temporal de investimento específico que irá estruturar uma estratégia de investimento de sucesso consistente no tempo.

A primeira questão que tem de colocar a si próprio é se se sente confortável em investir em algo cujo preço pode ter oscilações diárias, grandes ou pequenas. Muitas vezes, as pessoas, e em especial os portugueses, conhecidos como pouco avessos ao risco, tendem a recear bastante as quedas das cotações dos seus activos. É algo natural, embora seja crucial encontrar estratégias para controlar as emoções.

Caso consiga aceitar variações negativas do preço do activo no curto prazo, ciente que no longo prazo a tendência será mais positiva/favorável, pode assumir que tolera o risco. Deste modo, investimentos com maior volatilidade como acções ou obrigações, podem ser aconselháveis, embora com prudência e diversificação.

Contrariamente, se não suporta ver o seu dinheiro, que tanto lhe custou a ganhar, a desvalorizar, terá de optar por activos com menor variação diária potencial, embora deva estar consciente que os retornos esperados serão, a prazo, muito inferiores. Pela positiva, o stress associado ao investimento é reduzido, vivendo assim de forma menos preocupada.

A segunda questão prende-se com o momento em que espera vir a necessitar do dinheiro investido, altura em que irá sair do investimento, com os ganhos/perdas associada a essa decisão. Quanto mais dilatado for o horizonte temporal, maior poderá ser o risco a assumir, dado que a probabilidade de retornos positivos é maior (será?). Se necessita de liquidez num espaço de 1 ou 2 anos, então investir em acções pode ser uma escolha errada.

Uma regra simples pode ser: para prazos reduzidos opte por activos com menor volatilidade (obrigações) e para horizontes temporais mais vastos, já pode assumir maiores níveis de risco (nomeadamente adquirir acções).

Sugestão complementar: Para poder investir em acções mas ter um “pé de meia” para fazer face às necessidades do dia-a-dia, deverá ter um fundo de emergência (seis vezes as despesas mensais) investido em activos sem risco.

Dicas para a sua Visita ao Supermercado

Neste artigo iremos focar a nossa atenção em algumas dicas úteis para poupar na sua conta de supermercado. Certamente que existirão muitas mais, pelo que pedimos aos nossos leitores que as partilhem connosco, de modo a poder aprofundar melhor este assunto:

Faça sempre uma lista de compras procurando segui-la, sempre que possível e na medida da razoabilidade. Caso disponha de tempo e conheça a organização do supermercado, procure agrupar os vários artigos na lista por sectores. Assim irá evitar passar por secções não desejadas, evitando assim a tentação de compras não desejadas;

Procure conhecer as cadeias de supermercados de desconto (hard-discount), pois têm produtos de grande qualidade, apesar da apresentação ser pouco apelativa, a preços muito interessantes. Adicionalmente, algumas vendem os seus produtos que estão perto do final do prazo a preços mais atractivos (ou mesmo oferecem-nos);

Utilize um cesto de mão em detrimento do carrinho, dado dispor de menos espaço disponível para armazenar as suas compras. Adicionalmente, terá que o transportar, facto que resulta num maior sacrifício, muitas vezes limitador da despesa;

Nunca (sempre que possível) leve as suas crianças. Na realidade, todos sabemos os apelos insistentes e muitas vezes mal-educados das crianças quando querem alguma coisa. Não só costumam ser artigos caros, como desnecessários ou que fazem mal à saúde. Deste modo, irá poupar certamente em chatice e no seu bolso.

Informe-se das promoções em vigor nas várias cadeias de supermercado, quer com recurso à Internet, quer com o apoio dos folhetos deixados na caixa do correio ou anúncios televisivos;

Não faça compras quando está com fome ou chateado, pois está provado que nessa situação irá tender a comprar mais produtos alimentares;

Nunca será de mais relembrar que deverá optar, sempre que possível, pelas marcas brancas. Não só são de grande qualidade, bem como muitos dos artigos são produzidos pelas marcas mais conceituadas, com o intuito de escoar produção e endereçar um público de outro segmento-alvo sem prejudicar a sua imagem de qualidade;

Perca algum tempo a comparar os preços unitários dos produtos. Tendencialmente acreditamos que as embalagens maiores são mais baratas, facto que nem sempre é verdade;

As empresas de grande consumo mais conceituadas procuram que os seus produtos estejam posicionados em lugares mais visíveis aos olhos dos seus clientes, de modo a despertar a sua atenção (aliás, as cadeias de supermercado vendem os espaços na loja de forma diferenciada, pelo que só mesmo as grandes marcas têm acesso a estes locais). Ciente disto, procure por produtos em locais mais escondidos. A qualidade não é degradada e os preços costumam ser mais acessíveis;

Use os programas de fidelização, pois conseguirá acumular pontos e descontos em cartão, ou ter acesso a promoções cruzadas (como os descontos em supermercado e combustível, por exemplo);

Opte por produtos da época, dado que os outros necessitaram de armazenagem, o que torna todo o processo de fabrico e venda mais dispendioso, o que é reflectido no preço final;

Procure produtos menos transformados, caso tenha a possibilidade de o fazer em casa. Ou seja, é natural que o queijo ralado, os legumes lavados e prontos a servir, os pratos pré-cozinhados e outros, cuja produção envolva uma transformação, que encarece o produto.

Bem, são apenas algumas sugestões, compilados de vários sítios da Internet. Quais as suas sugestões?

Cortar na Despesa

Apresentamos um comentário feito pelo Professor César das Neves, brilhante economista da Universidade Católica, cuja acutilância consideramos extraordinária. Voltaremos ao tema do endividamento nacional em comentário posterior, mas fica a reflexão.

A mais infame das expressões políticas em Portugal é: «a despesa do Estado é incompressível». Quando o Sector Público prevê gastar este ano mais de 81 mil milhões de euros, quase metade do PIB, como pode ser impossível cortar?

A situação nacional é grave, mas tem a grande vantagem de ser simples de explicar. As últimas décadas criaram uma enxurrada de direitos, serviços, obras, exigências, garantias, benefícios. Gerações de políticos congratularam-se por acumular mais uma benesse para este ou aquele.

Nunca explicavam como se pagava. Cada uma era pequena e justificável; a totalidade é a ruína do Orçamento, que aumentou 60% em termos reais em 15 anos. Só se foi pagando porque a dívida cresceu, enquanto as sucessivas subidas de impostos, que nada resolviam, estrangulavam a economia. Agora, assustados pela crise, os credores internacionais perderam a paciência.

Não vale a pena fingir ou criar encenações. A solução não exige rever a Constituição, espiolhar o Orçamento, substituir o Governo. É só necessário um pouco de coragem e sentido de Estado. Depois há que conceber um programa sério, geral e responsável de redução equilibrada de benefícios (salários, pensões subsídios, apoios, obras e serviços), procurando manter a justiça mas cortando a sério a estrutura e tendência da despesa.

O FMI faz isso de borla. Não vale a pena dramatizar nem exagerar o sacrifício. A despesa só é incompressível se o poder político for mole.

Nova Lei do Arrendamento Urbano - Evoluções mas Novas Limitações

Nas últimas décadas existiu um aumento muito significativo da compra de habitação com recurso ao crédito, no entanto com o eclodir da crise financeira e aumento do desemprego o arrendamento começa a ser em muitas situações uma nova (e boa) opção. No entanto durante muito tempo, muito antes do inicio da turbulência financeira internacional, a compra surgia como solução face a um mercado de arrendamento com ineficiências claras e que não funcionava correctamente. Durante bastante tempo foi referido que o regime de arrendamento urbano deveria ser alvo de revisão, sobretudo para se encontrar uma solução para os casos em que o valor das rendas era extremamente baixo, levando os senhorios a desinteressarem-se da manutenção dos prédios e/ou a não ter meios para efectuar intervenções de recuperação e manutenção .

Esta reforma pretendia acabar com as situações de evidente injustiça, em que alguns inquilinos beneficiam de rendas sem qualquer correspondência com o valor de mercado, por outro lado evitar situações em que as casas não tinham as mínimas condições. Antes da reforma existia ainda uma externalidade negativa a nível público: degradação da imagem dos centros urbanos com impacto visual e no turismo.

Em 2005 surge então a nova Lei do Arrendamento Urbano com o objectivo claro de resolver as situações em que o senhorio recebia uma mísera renda e, ainda, procurar atribuir aos proprietários os deveres de manutenção do prédio. A nova lei introduz um mecanismo eficaz de actualização da renda, garantindo que esse mecanismo de determinação não ficará ao dispor da vontade ou da capacidade económica e negocial das partes.

Actualização de rendas para contratos antigos:

Com a nova lei a renda futura não é determinada pelas partes, na realidade é através da aplicação de uma fórmula legal, que tem como ponto de partida o valor da avaliação fiscal. O valor da avaliação fiscal é então submetido a uma ponderação relativa ao estado de conservação do bem. Essa ponderação, além de determinar o valor da futura renda, determina, antes disso, algo de fundamental — a possibilidade de actualização. No arrendamento para habitação, se o estado de conservação for mau ou péssimo o senhorio não tem direito à actualização.
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Se a actualização for autorizada, esta será feita por fases ao longo de até 10 no caso em o arrendatário tenha mais de 65 anos, seja portador de deficiência superior a 60% ou o seu agregado familiar aufira menos de cinco ordenados mínimos, então a actualização será feita em 10 anos.
A

Uma outra excepção é: a actualização será feita em 2 anos quando o rendimento seja superior a 15 ordenados mínimos ou o arrendamento não se refira a habitação permanente.

A
São estabelecidos limites máximos para a actualização da renda, sendo o limite fixado em 50 euros de aumento da renda mensal no primeiro ano e em 75 euros em cada ano posterior de actualização. Estes limites não se aplicam quando a actualização se faça em dois anos.
A

De salientar que para que possa fazer esta actualização, necessita dos certificados do gás (quer da habitação, quer da coluna do prédio) bem como da instalação eléctrica e do elevador. Apesar destes requisitos fazerem sentido, é algo injusto penalizar o proprietário por um problema do prédio (da responsabilidade de todos os condóminos).
A
A nova lei pretendia ainda atingir um segundo objectivo: direito à estabilidade da habitação para quem está a alugar casa. O arrendamento para habitação passa a ser possível em duas modalidades distintas: com prazo certo ou de duração indeterminada.

• O arrendamento com prazo certo terá uma duração mínima de 5 anos, renovável se nenhuma das partes a tal se opuser.
• O arrendamento de duração indeterminada terminará em caso de denúncia. Tal denúncia, quando efectuada pelo senhorio, só poderá ocorrer mediante justificação tipificada na lei, ou mediante um dilatado pré-aviso de 5 anos.

Mas a nossa principal crítica a nova lei prende-se com este último aspecto: o arrendamento com prazo certo terá uma duração mínima de 5 anos. Na realidade esta medida não permite liberdade para a celebração de contratos de menor duração, o que poderá comprometer o objectivo de aumentar o número de casas para arrendamento.

A

Antes de detalhar as razões da nossa discórdia, salientamos que defendemos que um contrato de arrendamento deverá obrigar a um trabalho prévio: redigir um contrato detalhado com recurso a um advogado com experiência na matéria e exigência de um fiador ou de uma garantia bancária para evitar situações complicadas futuras (face ao risco de incumprimento).

A

No caso de se celebrar um contrato de arrendamento e se exigir uma garantia bancária, o facto de o período mínimo ser 5 anos pode determinar que o inquilino não detenha disponibilidade financeira para bloquear uma elevada quantia de dinheiro (exemplo: um arrendamento de 600€/mês, a 5 anos, obriga a bloquear: 36 000€). No caso do se optar por fiador, esta lei inevitavelmente obriga que o fiador tenha maior disponibilidade financeira, o que poderá ser um obstáculo ao aluguer.

A

Por outro lado, se o proprietário desejar arrendar o imóvel por menos tempo, imaginemos 2 anos, e mesmo que exista alguém que deseja alugar com essas condições, tal contrato não é aconselhável a ser realizado porque findos os 2 anos, o inquilino pode alegar que tem direito a um contrato mínimo de 5 anos e de forma fraudulenta permanecer na casa, sem pagar e sem que ninguém o consiga expulsar. Como não existe mais nenhuma garantia (o fiador apenas aceitou responsabilidades para 2 anos e no caso de garantia esta deixa de existir findos esses mesmos 2 anos), como tal o proprietário poderá incorrer no risco de não recebimento e não tem nenhum recurso para reaver a quantia que lhe é devida. Esta situação de incumprimento pode não existir e ser um mero risco, mas a inflexibilidade da lei e o risco descrito podem desincentivar os proprietários a aumentaram a oferta de casas para aluguer. Esta situação é grave e, mais uma vez, observa-se que uma lei nova é ineficiente e cria novos constrangimentos a um problema que se alastra a décadas. Na nossa opinião, se existem duas partes que acordam um aluguer de x anos, deveria existir liberdade total para a celebração desse mesmo contrato.

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Uma ressalva: é permitido alugueres de curto-prazo de menor duração nos casos de: expatriados em território nacional, pessoas deslocadas internamente (imaginemos alguém que vem de Braga para Évora por motivos profissionais) e estudantes internacionais. Estas excepções necessitam de ser provadas.

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Leia também:

Comprar ou Arrendar Casa.