Nova Lei do Arrendamento Urbano - Evoluções mas Novas Limitações

Nas últimas décadas existiu um aumento muito significativo da compra de habitação com recurso ao crédito, no entanto com o eclodir da crise financeira e aumento do desemprego o arrendamento começa a ser em muitas situações uma nova (e boa) opção. No entanto durante muito tempo, muito antes do inicio da turbulência financeira internacional, a compra surgia como solução face a um mercado de arrendamento com ineficiências claras e que não funcionava correctamente. Durante bastante tempo foi referido que o regime de arrendamento urbano deveria ser alvo de revisão, sobretudo para se encontrar uma solução para os casos em que o valor das rendas era extremamente baixo, levando os senhorios a desinteressarem-se da manutenção dos prédios e/ou a não ter meios para efectuar intervenções de recuperação e manutenção .

Esta reforma pretendia acabar com as situações de evidente injustiça, em que alguns inquilinos beneficiam de rendas sem qualquer correspondência com o valor de mercado, por outro lado evitar situações em que as casas não tinham as mínimas condições. Antes da reforma existia ainda uma externalidade negativa a nível público: degradação da imagem dos centros urbanos com impacto visual e no turismo.

Em 2005 surge então a nova Lei do Arrendamento Urbano com o objectivo claro de resolver as situações em que o senhorio recebia uma mísera renda e, ainda, procurar atribuir aos proprietários os deveres de manutenção do prédio. A nova lei introduz um mecanismo eficaz de actualização da renda, garantindo que esse mecanismo de determinação não ficará ao dispor da vontade ou da capacidade económica e negocial das partes.

Actualização de rendas para contratos antigos:

Com a nova lei a renda futura não é determinada pelas partes, na realidade é através da aplicação de uma fórmula legal, que tem como ponto de partida o valor da avaliação fiscal. O valor da avaliação fiscal é então submetido a uma ponderação relativa ao estado de conservação do bem. Essa ponderação, além de determinar o valor da futura renda, determina, antes disso, algo de fundamental — a possibilidade de actualização. No arrendamento para habitação, se o estado de conservação for mau ou péssimo o senhorio não tem direito à actualização.
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Se a actualização for autorizada, esta será feita por fases ao longo de até 10 no caso em o arrendatário tenha mais de 65 anos, seja portador de deficiência superior a 60% ou o seu agregado familiar aufira menos de cinco ordenados mínimos, então a actualização será feita em 10 anos.
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Uma outra excepção é: a actualização será feita em 2 anos quando o rendimento seja superior a 15 ordenados mínimos ou o arrendamento não se refira a habitação permanente.

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São estabelecidos limites máximos para a actualização da renda, sendo o limite fixado em 50 euros de aumento da renda mensal no primeiro ano e em 75 euros em cada ano posterior de actualização. Estes limites não se aplicam quando a actualização se faça em dois anos.
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De salientar que para que possa fazer esta actualização, necessita dos certificados do gás (quer da habitação, quer da coluna do prédio) bem como da instalação eléctrica e do elevador. Apesar destes requisitos fazerem sentido, é algo injusto penalizar o proprietário por um problema do prédio (da responsabilidade de todos os condóminos).
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A nova lei pretendia ainda atingir um segundo objectivo: direito à estabilidade da habitação para quem está a alugar casa. O arrendamento para habitação passa a ser possível em duas modalidades distintas: com prazo certo ou de duração indeterminada.

• O arrendamento com prazo certo terá uma duração mínima de 5 anos, renovável se nenhuma das partes a tal se opuser.
• O arrendamento de duração indeterminada terminará em caso de denúncia. Tal denúncia, quando efectuada pelo senhorio, só poderá ocorrer mediante justificação tipificada na lei, ou mediante um dilatado pré-aviso de 5 anos.

Mas a nossa principal crítica a nova lei prende-se com este último aspecto: o arrendamento com prazo certo terá uma duração mínima de 5 anos. Na realidade esta medida não permite liberdade para a celebração de contratos de menor duração, o que poderá comprometer o objectivo de aumentar o número de casas para arrendamento.

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Antes de detalhar as razões da nossa discórdia, salientamos que defendemos que um contrato de arrendamento deverá obrigar a um trabalho prévio: redigir um contrato detalhado com recurso a um advogado com experiência na matéria e exigência de um fiador ou de uma garantia bancária para evitar situações complicadas futuras (face ao risco de incumprimento).

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No caso de se celebrar um contrato de arrendamento e se exigir uma garantia bancária, o facto de o período mínimo ser 5 anos pode determinar que o inquilino não detenha disponibilidade financeira para bloquear uma elevada quantia de dinheiro (exemplo: um arrendamento de 600€/mês, a 5 anos, obriga a bloquear: 36 000€). No caso do se optar por fiador, esta lei inevitavelmente obriga que o fiador tenha maior disponibilidade financeira, o que poderá ser um obstáculo ao aluguer.

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Por outro lado, se o proprietário desejar arrendar o imóvel por menos tempo, imaginemos 2 anos, e mesmo que exista alguém que deseja alugar com essas condições, tal contrato não é aconselhável a ser realizado porque findos os 2 anos, o inquilino pode alegar que tem direito a um contrato mínimo de 5 anos e de forma fraudulenta permanecer na casa, sem pagar e sem que ninguém o consiga expulsar. Como não existe mais nenhuma garantia (o fiador apenas aceitou responsabilidades para 2 anos e no caso de garantia esta deixa de existir findos esses mesmos 2 anos), como tal o proprietário poderá incorrer no risco de não recebimento e não tem nenhum recurso para reaver a quantia que lhe é devida. Esta situação de incumprimento pode não existir e ser um mero risco, mas a inflexibilidade da lei e o risco descrito podem desincentivar os proprietários a aumentaram a oferta de casas para aluguer. Esta situação é grave e, mais uma vez, observa-se que uma lei nova é ineficiente e cria novos constrangimentos a um problema que se alastra a décadas. Na nossa opinião, se existem duas partes que acordam um aluguer de x anos, deveria existir liberdade total para a celebração desse mesmo contrato.

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Uma ressalva: é permitido alugueres de curto-prazo de menor duração nos casos de: expatriados em território nacional, pessoas deslocadas internamente (imaginemos alguém que vem de Braga para Évora por motivos profissionais) e estudantes internacionais. Estas excepções necessitam de ser provadas.

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Comprar ou Arrendar Casa.